La compra de un bien inmueble, en muchas ocasiones, se logra a través de financiamiento bancario en la figura de un préstamo hipotecario. La hipoteca se constituye como garantía de la obligación, y opera como una limitante de dominio pues toda transacción que implique el traspaso de la propiedad a una persona distinta al deudor debe ser aprobada por el banco acreedor del préstamo hipotecario.
El marco fundamental para comprar o vender un inmueble en Panamá de manera exitosa radica en el contrato promesa de compraventa. En este contrato se establecen los elementos fundamentales de la transacción, como la identificación del inmueble, el precio de la venta, la forma de pago, y los límites de tiempo para que las partes cumplan todas las etapas.
En la práctica, el pago del precio de venta se hace mediante la emisión de cartas promesa irrevocable de pago del banco del comprador a favor del vendedor, o de quien el vendedor designe. Estas cartas constituyen una garantía para el comprador pues su banco liberará los fondos al vendedor una vez conste inscrito el traspaso del bien inmueble a su favor.
El vendedor, por lo general, solicita que el pago se haga directamente al banco acreedor de la hipoteca. En este caso, el comprador debe solicitar a su banco una carta promesa irrevocable de pago a favor del banco acreedor de la hipoteca por el monto del saldo de la hipoteca. Con esta carta, el banco acreedor de la hipoteca podrá elaborar el documento que cancela la hipoteca para que el inmueble pueda ser traspasado al comprador. En caso que el monto a pagar por la compraventa exceda el monto de la hipoteca, el saldo restante se le puede pagar al vendedor mediante carta de promesa irrevocable de pago.
Bufete Illueca ha elaborado una lista de los pasos a seguir para comprar y vender un inmueble hipotecado exitosamente, que compartimos a continuación:
- Las partes acuerdan el precio de la compraventa
- Se firma un acuerdo de reserva, mediante el cual se pacta el precio de la compraventa, el vendedor saca el inmueble del mercado, el comprador entrega un abono y las partes se comprometen a firmar un contrato promesa de compraventa en un tiempo establecido
- Las partes negocian los términos y condiciones de la compraventa, en especial:
- Monto a pagar
- Forma de pago
- Plazos para realizar los pagos
- Plazos para entrega de documentos y finalizar la transacción
- El vendedor debe solicitar al banco acreedor de la hipoteca una carta de saldo de hipoteca
- El comprador debe solicitar a su banco las cartas promesa de pago conforme a la carta de saldo de la hipoteca y las instrucciones del vendedor
- Se redacta el contrato promesa de compraventa
- Las partes establecen la fecha de firma del contrato promesa de compraventa, recordando que deben tener en cuenta los términos establecidos en el acuerdo de reserva
- Al momento de la firma del contrato promesa de compraventa, el comprador entrega al vendedor las cartas promesa de pago
- El vendedor lleva la carta promesa de pago del banco al banco acreedor de la hipoteca
- El banco acreedor de la hipoteca entrega al vendedor la minuta de cancelación de la hipoteca, proceso que puede durar aproximadamente 15 días hábiles
- El vendedor tramita el pago de los impuestos de transferencia y el paz y salvo de impuesto de inmueble
- El vendedor entrega las boletas de pago del impuesto por transferencia de bienes inmuebles (2%-3%) con sus debidos Formularios de pago del impuesto por transferencia de bienes inmuebles (2%-3%), y sus debidos certificados de recepción (deben traer los originales)
- Se elabora la escritura de compraventa, que deberá ser firmada por comprador y vendedor, por el banco acreedor y, si el comprador estuviese usando financiamiento bancario para adquirir el inmueble, la firma del representante de su banco. Los bancos pueden tardar alrededor de 15 días hábiles en firmar la escritura
- El vendedor tramita los paz y salvo de IDAAN y de mantenimiento. Si se tramita estos paz y salvo antes, pueden perder validez pues los mismos vencen en 30 días.
- Se inscriben todos los documentos en el Registro Público de Panamá
- El Registro Público cancelará la hipoteca e inscribirá el inmueble a su nombre, proceso que puede tardar aproximadamente 10 o 12 días hábiles.
- *Hasta este momento ningún fondo habría sido desembolsado ni al Banco ni al vendedor* Luego de inscrita la propiedad a su nombre, se liberarán los fondos al Banco y al vendedor
Si una de las partes de la transacción no está físicamente en Panamá, esta podrá otorgar un poder general de firma a alguien que esté en Panamá para que firme toda la documentación necesaria para esta transacción. Si el poder es firmado en el exterior, debe venir autenticado por Cónsul de Panamá en el país donde se firmó, o debidamente apostillado. Este poder debe inscribirse en el Registro Público de Panamá.
Una asesoría legal adecuada desde el inicio de la negociación para comprar o vender un bien inmueble añadirá valor a la transacción. Bufete Illueca se encuentra en plena capacidad de brindar todos los servicios en torno a una transacción de compraventa, siempre enmarcados en ayudar a nuestros clientes a añadir valor a su posición. Entre los servicios ofrecidos se encuentran los siguientes:
- Debida diligencia sobre el inmueble (fundamental para saber si existe una limitante de dominio)
- Debida diligencia sobre las partes involucradas en la transacción (capacidad legal de las partes para contratar y si son necesarios poderes o autorizaciones especiales)
- Negociación de los términos y condiciones con la otra parte, buscando siempre alternativas para que el cliente saque mayor provecho de las operaciones
- Redacción del contrato promesa de compraventa
- Redacción de la minuta de compraventa
- Trámite de los paz y salvo necesarios para la transacción
- Trámite de pago de los impuestos correspondientes
- Inscripción de la compraventa en el Registro Público de Panamá
Para más información sobre comprar o vender un inmueble en Panamá, contactar a la Licenciada Ana Carolina Rodríguez (anacarolina@illueca.com)
