CONTRATACION DE EXTRANJEROS EXPATRIADOS Y LOCALES
EL EXTRANJERO Y LA DEMANDA DE SERVICIOS BANCARIOS
Usted como banquero podrá encontrarse las siguientes situaciones migratorias con respecto a su cliente:
√ Que el extranjero tenga la condición de turista, o sea que no tenga más de 90 días de estar en el país.
√ Que le manifieste que esta aplicando a una visa en Panamá.
√ Que tenga una visa temporal (la cual no puede extenderse por más de 5 años)
√ Que sea residente permanente, para lo cual debe de tener cédula de identidad personal en calidad de inmigrante
√ Que se trate de un extranjero naturalizado panameño.
Dependiendo de la condición migratoria del extranjero en esa misma medida el Banco deberá de diseñar una política de servicios al extranjero, sobre todo en los casos en donde se otorguen préstamos hipotecarios con anticresis, para lo cual en caso de incumplimiento y para los efectos judiciales es muy importante el sistema de notificaciones. Pare ello las siguientes secciones le darán las respuestas para cada caso.
La condición migratoria de su Cliente
Dependiendo del tipo de facilidad crediticia que le solicite y del propósito del préstamo, en esa misma medida la condición migratoria de dicho extranjero, le deberá de guiar en cuanto a la posibilidad de hacer negocio, básicamente por las políticas de “Conozca a su Cliente” y por la efectividad de ubicación de la persona o personas a quienes se les facilita un determinado préstamo.
Analicemos las posibles condiciones migratorias y las medidas que se deben de adoptar:
I- Si el extranjero solicita un préstamo bajo la condición migratoria de “Turista”
La pregunta que cabe hacernos es si un extranjero bajo la condición migratoria de “Turista” califica para ser sujeto de un préstamo hipotecario.
La repuesta debe de estar dirigida a aclarar los siguientes puntos:
√ En primer término eso va a depender de las políticas crediticias de cada banco
√ Segundo si ese turista va a adquirir un bien inmueble en Panamá mediante los contratos de compraventa y préstamo esta adquiriendo obligaciones y ejerciendo derechos.
√ El propósito del préstamo o sea las razones por las cuales ese extranjero solicita el préstamo es fundamental, y le va a indicar a el banquero las medidas adicionales que debe de adoptar en el caso de que se le facilite a ese extranjero el préstamo.
√ Si el extranjero solicita el Préstamo para adquirir una residencia o un apartamento como segunda residencia, lo más probable es que esta persona este adquiriendo el bien con el propósito de contar con un lugar en Panamá para venir ocasionalmente y arrendar el bien los períodos del año que no este, y con el producto de los cánones de arrendamiento pagar las mensualidades a el Banco, lo que podríamos catalogar como una especie de inversión que hace en Panamá.
√ La otra situación es que ese extranjero decida retirarse en Panamá y desee comprar una propiedad. En este caso lo fundamental para el Banco es saber el tipo de visa a que ese extranjero esta aplicando, ya que si es una visa en calidad de pensionado o jubilado la misma concede la residencia permanente en el país, para lo cual el extranjero fija como su residencia principal el territorio nacional.
√ También puede darse el caso del extranjero que desee adquirir una propiedad en Panamá pero no tiene la condición de jubilado o pensionado, para lo cual la Ley fija una serie de criterios relacionados con el monto de la inversión que permite a ese extranjero mediante su inversión adquirir la condición de inmigrante.
De la Documentación de un Préstamo Hipotecario a Clientes Extranjeros
Si se trata de un TURISTA:
Las disposiciones migratorias vigentes no establecen una limitante especificas al extranjero que bajo la condiciòn de turista ejerza un acto de comercio, tampoco lo establece las disposiciones comerciales o civiles.
Que deben de hacer los Bancos que quieran atender este Mercado
Si un extranjero que tenga la calidad de Turista desee aplicar a un préstamo hipotecario el Banco deberá solicitar los siguientes documentos:
√ Pasaporte del solicitante original y copia de la página donde aparezca sus datos y la página donde aparezca la visa de ingreso a Panamá.
√ Copia de su licencia de conducir a fin de que verifique en que lugar se encuentra residiendo.
√ Antecedentes Crediticios.
√ Referencias de Crédito
√ Las últimas declaraciones de ingresos e impuestos
√ Persona o compañía con la cual se ha contactado en Panamá para comprar.
√ Dependiendo de la política de cada Banco el monto que va a dar para abonar la propiedad y como se va hacer efectivo.
√ Promesa del Contrato de Compraventa firmado entre el Promitente Comprador y Vendedor.
√ El propósito de la compra ya sea este para residencia principal, como segunda residencia o para invertir y revender posteriormente. (En los casos en que se compre el bien en calidad de segunda residencia se traduce en que el extranjero no va a fijar su residencia principal en Panamá y generalmente lo que busca es alquilar el bien o el sistema de tiempo compartido.)
√ Documento de Fianza Personal o Corporativa que pueda extender a su favor alguna persona natural o jurídica panameña.
√ Si va a aplicar a algún tipo de visa en Panamá.
√ Si posee otros bienes muebles o inmuebles en Panamá.
√ Si cuenta con Plazos Fijos para respaldar el Préstamo.
√ Si va a adquirir el bien a título personal, a través de una sociedad o mediante la compra de acciones de la sociedad propietaria del bien.
√ Tiempo que va permanecer en Panamá.
√ Si cuenta con seguros de que tipo y montos de coberturas.
Si el Extranjero tiene o esta tramitando algún tipo de visa se recomienda solicitar los siguientes documentos:
√ Pasaporte
√ Constancia del Tipo de Permiso de Residencia a la cual esta aplicando para lo cual se puede aportar copia del carné de migración, el status migratorio que es una certificación del Servicio Nacional de Migración en la cual se hace constar todo el movimiento migratorio del extranjero, copia de la cédula de identidad personal que aplica en los casos en que el extranjero tenga la residencia permanente en el país.
√ De tener más de 6 meses continuos de estar en Panamá podrá aportar copia de algún documento tales como el recibo del IDAAN, de la LUZ.
√ Salvo en el caso de que sea jubilado o pensionado deberá de estar en capacidad de mostrar sus datos de inscripción como contribuyente ante la Dirección de Ingresos ya que la Ley 6 de 2,005 por la cual se introducen las reformas fiscales establece que todo extranjero que permanezca por más de 186 días en el territorio nacional de corrido o que sume al año esta cantidad de días estará sujeto al pago del impuesto sobre la renta. Si la persona no ha procedido con este trámite el mismo estará en mora con el fisco.
√ Si el extranjero labora dentro del territorio nacional podrá presentar su carta de trabajo con detalle del monto que gana y del número de su permiso de trabajo.
√ En caso de que el solicitante haya aplicado a un Permiso temporal de Residencia, es importante que sepa que el tiempo máximo de estadía que permite esta visa es por 6 años. Vencido este período el extranjero deberá o de solicitar un cambio de su status migratorio o salir del país.
Si el extranjero no domina el español sería conveniente que el Banco tuviese la escritura en español e inglés.
√ El Banco debe de ser muy cuidadoso en la firma de la Escritura, el cliente extranjero deberá de firmar igual que como firma en su Pasaporte.
√ Que el vendedor presente la documentación en orden lo cual se traduce en : el contrato de compraventa, paz y salvo de inmueble e IDAAN, exoneración del pago del 2% si se trata de un bien inmueble de recién construcción, si no el certificado de pago de dicho impuesto, si se trata de un condominio el certificado de paz y salvo de cuotas de mantenimiento.
√ De actuar por intermedio de una persona jurídica que presente las actas correspondientes.
√ Si va a autorizar a un tercero para que suscriba a nombre de la sociedad, que preferiblemente se trate de un nacional que resida en Panamá, y que se establezca claramente que para los efectos judiciales si se le notifica a dicha persona se tendrá por notificado a todos.
√ Explicarle previamente cual es el procedimiento de redacción e inscripción de la Escritura, costos de notario, abogados y Registro Público a fin de que se sienta cómodo y confiado en el trámite.
√ Si presenta fianza es recomendable que el Banco proceda a hacer una solicitud ante el Registro Público a fin de inscribir una marginal sobre la sociedad que presta fianza a fin de evitar que sobre dicha sociedad se den cambios sin que el Banco se entere.
√ Que la propiedad preste suficiente garantía a fin de que el Banco en caso de no pago pueda recuperar su inversión.
√ Prestar especial interés en que el propietario del inmueble se mantenga al día en el pago de impuestos y de servicios públicos.
√ En caso de que el bien hipotecado sea arrendado, procurar que dichos cánones de arrendamiento se cedan dentro del mismo contrato a favor de el Banco.
Si una entidad bancaria le otorga a un extranjero una facilidad crediticia para adquirir una vivienda o un apartamento, es importante que el extranjero reciba de su banquero la asesoría correspondiente tanto para la compra como para la venta de un bien inmueble.
En gran medida la inversión que realiza el extranjero está dirigida a casas o apartamentos de recién construcción, y en
Es importante que su cliente extranjero tenga bien claro que el comprador no tendrá por Ley que pagar producto de su compra ningún impuesto, que esta es una obligación de quién vende.
El impuesto de transferencia de bienes inmueble, conforme a la ley fiscal vigente es responsabilidad de quien vende. Si se trata de una construcción nueva, la ley exonera al Promotor del pago de este impuesto, por lo tanto lo que deberá de aportarse en este caso el «Formulario de Exoneración de Impuesto».
Si posteriormente el extranjero vende si estará obligado a pagar dicho impuesto. La Ley N°6 de 2,005 es muy precisa al señalar que el que vende es quien paga el impuesto.
El impuesto de 2% sobre la transferencia de bienes inmuebles, se establece ya sea mediante:
√ Contratos de compraventa.
√ Permuta o dación en pago
√ Pago mediante cualquier otro contrato mediante el cual se transfiera la propiedad
La base imponible de este impuesto será el mayor de los siguientes valores a saber:
√ el valor pactado de venta
√ el valor catastral que tuviere el inmueble en la fecha en que lo haya adquirido, más el valor de las mejoras efectuadas sobre el inmueble, si las hubiere más una suma equivalente al 5% del referido valor catastral y al de las mejoras, por cada año calendario completo que haya transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación de inmueble y, en su caso entre la fecha de incorporación de las mejoras y de la enajenación.
Quien paga el impuesto y cuando: El que vende paga el impuesto, y se debe de pagar previamente a que se confeccione la escritura. El Registro Público suspenderá la inscripción de toda escritura que conlleve venta de un bien inmueble, en donde no se haga constar el pago del impuesto respectivo.
Cuales transacciones no pagan el 2%:
√ Las expropiaciones, compras y ventas que haga el Estado
√ Las transferencias a favor del Estado, de sus instituciones autónomas, de los Municipios y de las Asociaciones de Municipio.
√ Las transferencias entre parientes dentro del primer grado de consaguinidad y los cónyuges.
√ La primera operación de venta de viviendas nuevas, siempre que se realice a más tardar dentro de 2 años contados a partir de la expedición del permiso de ocupación de la vivienda
√ Las fincas dedicadas exclusivamente a la reforestación en más del 75% de su superficie, siempre que se encuentre inscrita en el Registro Forestal de la
√ Autoridad Nacional del Ambiente.
√ Adquisición de un bien inmueble mediante Remate.
El Registro Único del Contribuyente y como afecta al Extranjero.
El Registro Único de Contribuyentes es la identificación tributaria de toda persona natural o jurídica que realiza una actividad económica y que en consecuencia debe pagar, como tal, cualquier impuesto, tasa o contribución especial a cargo o administrado por la Dirección General de Ingresos (DGI). Usted puede inscribir su número de RUC acercándose a las Administraciones Regionales de Ingresos o vía internet.
La compra de un bien inmueble es una actividad económica y como esta ubicado en Panamá esta sujeto al impuesto de inmueble y al pago del impuesto de transferencia en caso de que este venda. 8Si se trata de un bien inmueble nuevo tendrá exoneración del pago de dicho impuesto.)
El RUC difiere según el tipo de persona:
√ Persona Natural: es el número de su cédula de identidad personal
√ Persona Jurídica: es el número de registro en el Registro Público . Para sociedades antiguas, registradas antes de 1985, el asiento consta de números, puntos, letras y/u otros caracteres. En estos casos, debe inscribirse el número de RUC solamente con los dígitos numéricos que lo componen.
√ Persona Natural (ciudadano de otra nación), Persona Jurídica (constituida en el extranjero), Entidades Estatales y Cooperativas: para este grupo de personas funge como RUC el número tributario asignado en las Administraciones de Ingresos.
Requisitos para la Inscripción de RUC Persona Natural en las Administraciones Regionales de Ingresos.
Para inscribir su número de RUC, usted debe presentar la siguiente documentación:
√ Formulario de Inscripción de RUC (RUC 01) debidamente diligenciado y firmado.
√ Fotocopia del documento de identificación (cédula de identidad personal o formulario de solicitud de cédula).
√ El original y fotocopia de alguno de los recibos de servicios públicos del último mes, correspondiente al sitio en el cual el contribuyente tiene establecido su domicilio para efectos fiscales, o copia de la solicitud de instalación de alguno de los servicios públicos.
√ Cuando el contribuyente es una Persona Natural con Licencia Comercial debe presentar adicionalmente: Copia de la Licencia Comercial Provisional o copia de la Licencia Comercial (si ya la tuviere).
Requisitos para la Asignación de Número Tributario (NT).
La persona natural involucrada en este trámite, generalmente, es ciudadano extranjero al cual el Departamento de Migración exige la Declaración de Renta dentro del Trámite Migratorio.
No obstante, los Números Tributarios pueden ser solicitados por contribuyentes tales como:
√ Comerciantes independientes.
√ Asalariados con derecho a Devolución de Impuesto por Intereses Hipotecarios.
√ Asalariados con otros ingresos no gravados.
√ Personas con muchos años de residir en territorio nacional (trámite para permiso de trabajo), que dicen depender de otra persona.
√ Persona Jurídica (constituida en el extranjero).
√ Cooperativas.
√ Entidades Estatales.
√ Comerciantes Independientes:
-Original y copia de la Solicitud de Licencia Comercial o la Licencia Comercial (cuando la tenga).
– Pasaporte (original). Mínimo 180 días en el país.
– Formulario de RUC debidamente diligenciado.
√ Asalariados con derecho a Devolución de Impuesto por Intereses Hipotecarios, Asalariados con otros ingresos no gravados y Personas con muchos años de residir en territorio nacional (trámite para permiso de trabajo), dicen depender de otra persona:
– Pasaporte (original). Mínimo 180 días de Migración.
– Ficha de Seguro Social.
– Carta de Trabajo.
– Certificado de los salarios en papel con membrete.
– Formulario de RUC debidamente diligenciado.
√ Persona Jurídica (constituida en el extranjero):
– Certificado o Pacto Social de su país, en español, debidamente registrado por el Consulado.
– Poder a la persona o la firma de contadores que va a efectuar los trámites.
– Copia de la cédula de identidad personal de la persona a la cual se ha extendido el Poder.
– Formulario de RUC debidamente diligenciado.
Las instituciones financieras no deben mantener cuentas anónimas o con nombres manifiestamente ficticios, están obligadas (por leyes, reglamentos, acuerdos con las autoridades de supervisión o acuerdos de autorregulación entre las instituciones financieras) a identificar, sobre la base de un documento oficial o de otro documento de identificación fiable, a sus clientes ocasionales o habituales, NACIONALES O EXTRANJEROS y a registrar esa identificación cuando entablen relaciones de negocios o efectúen transacciones (en particular, la apertura de cuentas o libretas de ahorro, la realización de transacciones fiduciarias, el alquiler de cajas fuertes o la realización de transacciones de grandes cantidades de dinero en efectivo).
Con el fin de cumplir con los requisitos de identificación relativos a las personas jurídicas, las instituciones financieras, cuando sea necesario, deberían tomar las siguientes medidas:
a) Comprobar la existencia y estructura jurídicas del cliente, obteniendo del mismo o del registro público, o de ambos, alguna prueba de su constitución como sociedad, incluída la información relativa al nombre del cliente, su forma jurídica, su dirección, los directores y las disposiciones que regulan los poderes para obligar a la entidad.
b) Comprobar que las personas que pretenden actuar en nombre del cliente están debidamente autorizadas, e identificar a dichas personas.
Las instituciones financieras deberían tomar medidas razonables para obtener información acerca de la verdadera identidad de las personas en cuyo nombre se abre una cuenta o se realiza una transacción, siempre que existan dudas de que esos clientes podrían no estar actuando en nombre propio; por ejemplo, en el caso de las empresas domiciliarias (es decir, instituciones, sociedades, fundaciones, fideicomisos, etc., que no se dedican a operaciones comerciales o industriales, o a cualquier otra forma de actividad comercial en el país donde está situado su domicilio social).
Las instituciones financieras deberán conservar el registro de la identificación de sus clientes (por ejemplo, copia o registro de documentos oficiales de identificación como pasaportes, tarjetas de identidad, permisos de conducir o documentos similares), los expedientes de clientes y la correspondencia comercial, al menos durante cinco años después de haberse cerrado la cuenta.
Estos documentos deberían estar a disposición de las autoridades nacionales competentes.
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